Kira Sözleşmesi

2. BASIYA ÖNSÖZ 2011 yılı Şubat ayında 500 adet basılan kitabımın birinci basısı, 2012 yılının Ni¬san ayında tükenebilmiştir. Uzun bir süre için kitabımın yeni basısını yapmamayı dü¬şünüyordum. Ancak değerli yayıncım Vedat Carbaş\ın ısrarlı talebi üzerine, kendisi¬ni kıramayarak, kitabımın ikinci basısını, belirli nitelikleri taşıyan işyeri kirası söz¬leşmelerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu\nun bir kısım kira hükümlerinin uy¬gulaması için 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıllık erteleme öngören 6353 Sa¬yılı ve 04.07.2012 tarihli Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Deği¬şiklik Yapılmasına Dair Kanun\un 53.maddesi ile değişikliğe uğramış 6217 sayılı ve 14.04.2011 tarihli Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun\un Geçici 2.maddesine ilişkin incelememi, kita¬bımdan sonra yayınlanan bilimsel eserlerdeki görüşleri ve yeni Hukuk Muhakeme¬leri Kanunu ve yeni Türk Ticaret Kanunu\na bağlı yenilik ve değişiklikleri ekleyerek, yapmış olduğum sınırlı sayıdaki maddi hataları ve yorum hatalarını düzelterek ve son olarak AVM kiralarına ilişkin bir kısım sorunlara da yer vererek, yayına hazır ha¬le getirdim. Bu noktada 2012 yılının Şubat ayından beri görev yapmakta olduğum Özyeğin Üniversitesi Hukuk Fakültesi\nin değerli dekanı Prof.Dr.Yener ÜNVER\e sağlamış olduğu \"huzurlu\" çalışma ortamı için; Özyeğin Üniversitesi Hukuk Fakültesi\nin de¬ğerli asistanları Kerem ÖZ ve Ayşe Deniz POSTACI\ya ise, kitabımın yeni basısının yayına hazırlanmasında sağladıkları yardımlar için içten teşekkürlerimi sunarım. Bir kez daha \"okuyucusuna\" yararlı olması dileğiyle. Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ Bostancı, Temmuz 2012 İÇİNDEKİLER I. GİRİŞ: İSVİÇRE HUKUKU İLE KARŞILAŞTIRMALI OLARAK ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN TÜRK BORÇLAR KANUNU\NUN (TBK) GENEL SİSTEMİ ve KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİNİN ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI 1 1. İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Adi Kira Sözleşmesine İlişkin Türk Borçlar Kanunu\nun Genel Sistemi 1 2. TBK\nınKira Sözleşmesine İlişkin Hükümlerinin Zaman Bakımından Uygulanması 5 3. 6217 sayılı ve 31.03.2011 Tarihli Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Geçici Madde 2\nin ve Geçici Madde 2\de Değişiklik Yapan 6353 Sayılı ve 04.07.2012 Tarihli Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun\un 53.Maddesinin Değerlendirilmesi 14 II. \"KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI\" KAVRAMI 21 1. Genel Olarak 21 2. Konut Kirası 23 3. Çatılı İşyeri Kirası 24 4. Birlikte Kullanımı Bırakılan Eşya 27 5. TBK m. 359 vd. Hükümlerin Uygulanmayacağı Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 28 III. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI ve HUKUKSAL NİTELİĞİ 30 IV. KONUSU 32 V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAPISAL UNSURLARI 34 VI. TARAFLARI 37 VII. ŞEKİL ve GEÇERLİLİĞİ 41 VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ 42 1. TBK\nın Genel Hükümlerine Göre 42 2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 45 IX. KİRA SÖZLEŞMESİ İLE BAĞLANTILI SÖZLEŞMELER (TBK m. 340) 48 X. KİRALANANIN AİLE KONUTU NİTELİĞİ 54 XI. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DIŞINDA KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI (TBK m. 343 ve m. 346) 64 XII. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASI UYGULAMASI BAKIMINDAN KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (TBK m. 344-345) 67 1. Genel Olarak 67 2. Kira Bedelini Tespit Esasları (TBK m. 344) 70 3. Kira Tespit Davasını Açma Süresi ve Kararın Etkisi (TBK m. 345) 77 XIII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI 81 XIV. KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAN GİDERLER ve YAN GİDERLERE KATILMA YÜKÜMÜ 91 1. Kira Hukukunun Genel Hükümlerine Göre (TBK m. 303) 91 2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında (TBK m. 341) 97 XV. KİRALAYANIN BORÇLARI 101 1. Kiralayanın Kiralananın Kullanımı Sözleşmede Öngörülen Kullanma Amacına Elverişli Şekilde ve Kullanımı Sağlamaya Uygun Zilyetliğin Devri Yoluyla Bırakma (Teslim) Borcu 101 A. Genel Olarak 101 B. İhlali 102 C. Kiracının korunması 104 2. Kiralayanın Kiralananı Sözleşmede Öngörülen Kullanma Amacına Elverişli Halde Bulundurma Borcu 105 3. Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu 106 A. Genel Olarak 106 B. Sorumluluk Şartlan 107 a. Maddi Şartlar 107 b. Şekli Şartlar 116 C. Zamanaşımı 116 D. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluğu 117 E. Kiralananın Teslim Anından Sonraki Ayıplarından Sorumluluğu 119 F. Kiracının Sahip Olduğu Seçimlik Haklar 122 a. Ayıbın Giderilmesi hakkı 122 b. Fesih Hakkı 123 c. Kiracının Kiralayan Hesabına Mevcut Ayıbı Giderip Bundan Doğan Alacağını Kira Bedelinden İndirme Hakkı 124 d. Kira Bedeli İndirimi 128 e. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesi Hakkı 131 /. Tazminat 133 G. Kiralayanın Sahip Olduğu Haklar 134 4. Zapta Karşı Tekeffül Sorumluluğu 135 A. Dar Anlamda Zapta Karşı Tekeffül Sorumluluğu 136 a. Genel olarak 136 b. Şartları 136 c. Sonuçları 138 B. Kiralananın, Kullanımının Bırakılmasından Sonra Temliki 140 a. Genel Olarak 140 b. TBK m. 310\a Dayalı Yasal Temlikin Şartlan ve Hukuksal Sonuçları 147 c. Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hakka Sahip Olması 150 D. Kamulaştırmanın Kira Sözleşmesine Etkisi 162 E. Kira Sözleşmesinin Şerhi 152 5. Vergileri Ödeme Borcu 154 XVI. KİRACININ BORÇLARI 155 1. Genel Olarak 156 2. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcu 156 3. Kiracının Kiralananı Özenli Kullanma ve Taşınmazda Oturan Kişiler ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 158 A. Genel Olarak 158 B. Özen Borcunun Görünümü Olarak Koruma Borcu 160 C. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olmayan veya Özensiz Şekilde Kullanımının Sonuçlan 160 4. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi (TBK m. 342) 161 5. Kiracının Katlanma Borçları 172 A. Kiracının Kiralanandaki Ayıbın Giderimi ve Zararın Önlenmesi Çalışmaları ile Kiralananın Gezilip Görülmesine Katlanma Yükümü (TBK m. 319) 171 B. Kiralanandaki Yenilik ve Değişikliklere Katlanma Yükümü 176 6. Kiracının Kiralananın Olağan Temizlik, Bakım ve Tamir Giderlerini Karşılama Borcu (TBK m. 317) 179 7. Kiracının Kira Bedelim İfa (Ödeme) Borcu 182 A. Genel Olarak